Сегодня средняя рыночная ставка по ипотеке зафиксировалась на отметке 24% годовых. Для большинства заёмщиков такой процент означает неподъёмный ежемесячный платёж. Чтобы удержать спрос, банки и застройщики начали активно внедрять альтернативные ипотечные программы. На первый взгляд, они выглядят спасением, но внутри каждого продукта заложен жёсткий экономический расчёт не в пользу потребителя, сообщает интернет-газета «Время Биробиджан@».
Вот три главных предложения на рынке: первое — траншевая ипотека (ипотека за 1 рубль).
Пока дом строится, заёмщик платит символический платёж, тот самый рубль в месяц. Банк выдаёт кредит частями, то есть траншами. И в первый год сумма долга минимальна.
Основной объём денег банк перечисляет застройщику только перед сдачей дома. И этот второй, главный транш, выдаётся по рыночной ставке, которая будет действовать на тот момент, то есть под те же 24%. Платёж мгновенно вырастает до стандартных рыночных значений.
Программа создана исключительно для тех, у кого уже есть вся сумма на покупку квартиры, например, от продажи старого жилья, но эти деньги сейчас лежат на краткосрочном вкладе под высокий процент. Пока дом строится, человек зарабатывает на депозите, а при сдаче дома полностью закрывает ипотеку. Для обычного заёмщика без готового капитала это иллюзия экономии.
Вторая опция — «Купи ставку», то есть снижение платежа за комиссию. Банк предлагает снизить базовую ставку по кредиту в два раза, если заёмщик единоразово оплатит крупную комиссию при заключении договора.
Стоимость этой услуги огромна, в среднем около 10% от суммы самого кредита. Эту комиссию банк не просит наличными, а просто добавляет к вашему общему долгу. В итоге переплата по процентам действительно уменьшается, но само тело кредита увеличивается примерно на полмиллиона ещё до первого платежа.
Схема окупается только на длинной дистанции, если заемщик планирует платить ипотеку все 25–30 лет. Если же он рассчитывает погасить долг досрочно за 5–7 лет или рефинансировать его, как только ЦБ снизит ключевую ставку, человек понесёт огромные убытки. Внесенную комиссию за снижение ставки банк не вернёт.
Третье предложение — субсидированная «Семейная ипотека» под 6%. Единственный доступный вариант с низким процентом, который остался для заёмщиков с детьми до 6 лет.
Застройщики понимают, что это единственный работающий инструмент на рынке, и намеренно завышают стоимость квартир для льготников. Разница в цене одного и того же объекта за наличный расчёт и по семейной ипотеке может достигать 20–30%. Низкая ставка 6% просто компенсируется раздутым телом кредита.
Программой нужно пользоваться, так как альтернатив ей нет. Но важно жёстко сравнивать цены у разных девелоперов и сопоставлять их со стоимостью готовой «вторички» в том же районе. Если накрутка на квадратный метр превышает 15%, выгода от льготного процента аннулируется.
Таким образом, единственный экономически оправданный продукт сегодня — это семейная ипотека, но только при условии, что застройщик не завысил цену на бетон выше разумных пределов. Брать обычную рыночную ипотеку под 24%, даже с учётом уловок и покупки ставок, сейчас финансово нецелесообразно. Гораздо выгоднее пересидеть период высоких ставок, удерживая деньги на классических банковских вкладах.
Михаил Кузовин
фото: сгенерировано нейросетью
